宅地建物取引業、いわゆる宅建業は、宅地や建物の売買・交換・賃貸の仲介などを反復継続して行うビジネスです。
​この事業を法人で行う場合、会社を作るだけでは足りず、宅地建物取引業法に基づく免許を取得しなければ一切の営業ができません。
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免許は、事務所が単一都道府県内なら「都道府県知事」、複数都道府県にまたがる場合は「国土交通大臣」が権限を持ちます。
特に新設法人の場合、「会社設立」と「免許取得」をどう並行して進めるかで、開業までのスピードが大きく変わります。

法人で不動産業を始める場合、おおまかな工程は次のような流れになります。

• 1：事業計画の整理（売買中心か賃貸仲介中心か、エリア、想定売上など）
• 2：会社設立準備（商号、本店所在地、役員構成、資本金、事業目的案）
• 3：定款作成・認証、設立登記申請
• 4：登記完了後、履歴事項全部証明書など各種書類を取得​
• 5：宅建業免許申請書類の作成・添付書類の収集
• 6：都道府県等の窓口に申請、審査（約30〜40日が目安）
• 7：免許通知後、営業保証金の供託または保証協会への加入手続き
• 8：免許証の交付、営業開始

「会社を作ってから、目的変更登記や役員構成の見直しが必要になり、開業が数か月遅れた」というケースも少なくありません。
最短ルートを狙うなら、会社設立段階から宅建業免許取得までをきちんと計画を立てることが重要です。

宅建業免許を法人で取得する条件として、登記事項証明書（履歴事項全部証明書）の「目的」欄に不動産業に関する記載があることが求められます。
具体的には、次のような文言が入っていれば、多くの自治体で宅建業の目的として認められています。

• 「宅地建物取引業」
• 「不動産の売買、賃貸及びその仲介」
• 「不動産の売買、賃貸、管理及びその仲介」

既存法人で目的欄に不動産関連の記載がない場合、定款変更と目的変更登記を行わないと免許申請が受け付けられません。
会社設立時から不動産業を見据えているなら、最初の定款作成の段階で、必ず不動産関連の目的を入れておくべきです。

ただし、目的の数が多すぎるのは避けてください。
事業についてあまり詳しくない司法書士は「20や30個記載しても大丈夫です」と言って、後で困ったことがありました。

事業目的欄の書き方を誤ると、「目的に宅建業が入っていないので、このままでは免許申請ができません」と指摘されることがあります。

よくある失敗パターンは次の3つです。

• 「不動産コンサルティング業」など、仲介・売買そのものが読み取れない表現だけになっている
• 「賃貸マンションの保有・運用」など、自社物件の運用に限定した目的だけで、第三者の物件を扱う業務が含まれていない
• 「事業目的を広く取りたい」として、ネットで転がっている見本、テンプレートをそのまま使い、不動産に関する文言自体がない

宅建業免許の審査担当は、「この法人が宅建業を営むことが定款上予定されているか」を形式的に確認します。
そのため、社長の頭の中にどれだけ立派な不動産ビジネスの構想があっても、定款に文言がなければ審査は通りません。

実務上、多くの不動産会社が採用している書き方の一例は次のような形です。

• 不動産の売買、賃貸、管理及びその仲介
• 宅地建物取引業
• 前各号に附帯関連する一切の事業

売買・賃貸・管理・仲介の4つをセットにしておくことで、将来のビジネスモデル変更にも柔軟に対応できます。
また、IT活用やインターネット広告を視野に入れるなら、次のような目的も併せて入れておくと、後々の事業展開がスムーズです。

• インターネットを利用した不動産情報の提供サービス
• 不動産に関するコンサルティング業務

目的は増やしすぎても問題ありませんが、実際に行う可能性のないものを大量に並べると金融機関などから不信に思われるリスクがあります。
「宅建業免許取得に必要な文言」と「今後3〜5年で実際に行う可能性がある事業」に絞って目的を設計するのがお勧めです。

会社設立が完了すると、宅建業免許申請のために次のような法人関係書類が必要になります。

• 法人の履歴事項全部証明書（現在事項証明書では不可）
• 定款の写し
• 直近の決算書（新設法人は不要のケースが一般的）
• 納税証明書（既に決算を迎えていれば求められる）

加えて、役員・重要な株主・専任の宅地建物取引士などについて、身分証明書や略歴書、登記されていないことの証明書などが必要です。
東京都の場合、必要書類の一覧は「宅地建物取引業免許申請の手引」で公開されており、申請前に必ず最新版を確認してください。

東京都知事免許の申請では、申請書（第一面〜第五面）ほか、多数の添付書類を所定の順序で綴じて提出します。
提出後は欠格事由の確認や事務所調査などの審査が行われ、交付までの期間はおおむね30〜40日程度が目安とされています。

主な実務ポイントは次のとおりです。

• 事務所の実在性：住居との兼用の場合、独立性が認められないと事務所として扱われないことがあります。
• 専任の宅地建物取引士の設置：他社との兼務や、勤務実態のない名義貸しは認められません。
• 欠格事由の有無：役員・重要株主などに、一定の刑罰歴や免許取消歴がある場合は免許が下りないことがあります。

「この役員構成で問題ないか」「この事務所形態で認められるか」は、申請前に専門家へ相談しておくとリスクを下げられます。

免許通知を受けたあと、営業開始までに必須なのが「営業保証金の供託」または「保証協会への加入」です。
営業保証金を自前で供託する場合、本店1,000万円、支店500万円（1か所ごと）という高額な資金が一定期間拘束されます。

一方、保証協会に加入する場合、入会金・弁済業務保証金分担金などの支払いはありますが、営業保証金の全額供託は不要になります。
中小の新設法人では、自己資金の効率的な活用の観点から、保証協会への加入を選択するケースが一般的です。
いずれを選ぶにせよ、設立時の資本金額と合わせて、開業時点で必要となる資金を事前に計算しておくことが重要です。

最後に、法人設立から宅建業免許取得までをスムーズに進めるためのチェックリストを示します。

• 会社設立前に、不動産業のビジネスモデルとエリアを具体化しているか
• 定款の事業目的に、「不動産の売買、賃貸、管理及びその仲介」等の文言を入れているか
• 役員・主要株主に、欠格事由に該当する可能性のある人物がいないか事前に確認したか
• 事務所物件が、宅建業の事務所として認められる構造・使用態様になっているか
• 専任の宅地建物取引士の候補者を確保し、常勤性・専任性に問題がないか確認したか
• 東京都等の「免許申請の手引」の最新版を入手し、必要書類リストを洗い出したか
• 営業保証金か保証協会加入か、資金計画の観点から意思決定しているか

これらを法人設立前の段階から順番に潰していけば、「目的変更登記が必要だった」「専任宅建士が要件を満たさず審査が止まった」といったトラブルを事前に防げます。

不動産業は参入ハードルが高い一方で、きちんと準備すれば安定したストック収入が見込めるビジネスです。

経営者として開業スケジュールと資金計画を主導しつつ、許認可や定款の設計は行政書士と連携して進めることで、スピードと安全性を両立させることができます。

当事務所では宅建業免許取得サポート＋開業時のコスト負担を軽減する「補助金サポート」も併せておこなっていますので、お気軽にお問い合わせください。