「知事免許」と「大臣免許」の違いとは？宅建業免許の区分を解説

不動産業を始めるとき、宅建業免許の申請に向けて動き出す中で「知事免許と大臣免許、どちらを取ればいいのか」と迷う方は少なくありません。

結論を先に言えば、どちらが必要かは「事務所をどの都道府県に置くか」だけで決まります。
取り扱う物件の金額や規模、業務内容の幅広さとは関係ありません。

ただし、この区分を誤って申請してしまうと取り直しになるケースもあります。
また、審査期間や費用にも大きな差があるため、事業計画の段階から正しく理解しておくことが重要です。

本記事では、知事免許と大臣免許の違いを基本から整理し、よくある誤解や免許換えの手続きまで、実務に役立つ形で解説します。

宅建業免許は、宅地建物取引業法の規定に基づき、国土交通大臣または都道府県知事から受ける必要があります。
この2つの区分の違いは次のとおりです。

都道府県知事免許（知事免許）
1つの都道府県の中にのみ事務所を設置して宅建業を営む場合に必要な免許。
申請先は、事務所が所在する都道府県の担当窓口です。
たとえば、東京都内にのみ事務所を置く場合は東京都知事免許、大阪府内にのみ置く場合は大阪府知事免許となります。

国土交通大臣免許（大臣免許）
2つ以上の都道府県にまたがって事務所を設置して宅建業を営む場合に必要な免許。
申請先は、主たる事務所（本社）を管轄する地方整備局です。
たとえば、東京に本社・神奈川に支店という形で両方で宅建業を行う場合は大臣免許が必要です。

重要なポイントは、物件の所在地ではなく「事務所の所在地」で区分が決まるということです。
知事免許を取得している業者であっても、他県の物件を扱う取引・仲介を行うことは法律上問題ありません。

実務でよく見られる誤解の一つが、「他の都道府県に支店があるから大臣免許が必要」という思い込みです。

宅建業免許における「事務所」とは、単に拠点があるというだけでは足りません。
継続的に業務を行うことができる施設があり、かつ宅建業に係る契約締結の権限を持つ者（代表者または政令使用人）が置かれている場所を指します。

つまり、他の都道府県に支店があっても、そこで宅建業に関する契約を行っていない場合は「事務所」には該当せず、知事免許のまま事業を続けることが可能です。

ただし、注意が必要なのが登記上の本店の扱いです。
法人の場合、登記上の本店は所在地にかかわらず自動的に「事務所」とみなされます。
たとえば、東京に本店登記があり、埼玉の支店でのみ宅建業を営む予定の場合でも、東京の本店も事務所扱いとなるため、大臣免許が必要になります。
この点は開業準備の段階で必ず確認しておきましょう。

知事免許と大臣免許では、取得までにかかる時間とコストが大きく異なります。

審査期間の目安 知事免許は申請から免許交付まで概ね30〜40日程度（都道府県により異なる）。
大臣免許は100日程度が目安とされています（国土交通省公表値）。

保証協会への入会手続きを並行して進める場合は、さらに時間がかかることもあります。

事業開始の時期が決まっている場合、大臣免許を選ぶ際はスケジュールに余裕を持って動くことが不可欠です。

申請費用の目安 知事免許の申請手数料は33,000円（収入証紙）。
大臣免許の場合は登録免許税として90,000円（収入印紙）の納付が必要です。
費用面でも大臣免許の負担は大きくなります。

なお、令和6年5月からは国土交通大臣免許のオンライン申請が開始されました。
東京都に本店がある業者は、従来のように東京都を経由して申請する方式が廃止され、関東地方整備局へ直接オンラインで申請する形に変わっています。

宅建業者の免許証には、たとえば「東京都知事（3）第○○号」のような番号が記載されています。
括弧内の数字は免許の更新回数を示しており、数字が大きいほど業歴が長い業者とみなされます。

不動産取引の相手方や金融機関からすると、この数字は信頼性の目安にもなります。
そのため、免許換えを行うとこの更新回数がリセットされる点は見落としがちなデメリットです。

事業拡大に伴って他の都道府県に事務所を開設する場合や、逆に事務所を縮小して1つの都道府県にまとめる場合、免許換えの手続きが必要になります。

免許換えは「名称の変更」ではなく、実質的には新規免許の取り直しに相当する手続きです。
書類の準備から審査・交付まで、新規申請と同様の手間と期間がかかります。
また前述のとおり、更新回数もリセットされます。

免許換えを検討されている場合は、タイミングと必要書類を事前に確認し、準備期間を十分に確保することが重要です。

実務上は、不動産業に新規参入する多くの事業者がまず知事免許から取得しています。
審査期間が短く、費用負担も抑えられるため、早期に事業をスタートさせたい場合に適しています。

その後、事業が軌道に乗り、他都道府県への展開を検討する段階で大臣免許への切り替えを行うのが一般的な流れです。

いずれの免許を選ぶにしても、事務所の形態・専任の宅地建物取引士の配置・保証金の供託など、共通する要件はしっかり満たしておく必要があります。

知事免許と大臣免許の違いは、事務所が1つの都道府県内に収まるかどうかの一点です。
物件の取扱いエリアや業務規模とは直接関係ありません。

「他県に支店がある＝大臣免許」という誤解や、登記上の本店の扱いなど、実務では思わぬところで判断を誤るケースがあります。
開業準備の段階で専門家に相談し、自社の状況に合った免許区分を確認しておくことをお勧めします。